Kirjuta eksperdile

Please leave this field empty.

Räägi eksperdiga

Meile helistades saad suhelda küttesüsteemi asjatundjaga ega pea kartma müügihai rünnakut.

Vastame E-R 9-18.00

+372 680 9001

Maasoojus.ee on BOSCH ametlik partner ja garantii tööde teostaja.

Arendajalt kinnisvara ostmine. 9 nõuannet, millele tähelepanu pöörata


Arendajalt kinnisvara ostmine. 9 nõuannet, millele tähelepanu pöörata
Kvaliteedi kontrollimisel on abiks näiteks soojuspiltide tegemine, mille abil saab kontrollida maja tuule ja soojapidavust. Shutterstock

Heausksele koduostjale võidakse n.ö müts pähe tõmmata. Selle heaks näiteks on reaalselt ühes müüja poolt ettevalmistatud lepingus kirjas olnud punkt: „Ostja ja müüja lepivad kokku, et müüja ei vastuta objekti projektist mööda ehitamise eest“. Seega on oluline osata kontrollida ostetava kinnisvara olukorda ning teada millele tähelepanu pöörata.

Praegu on turu olukord, kus nii mõndagi arendusobjekti kontrollima minnes peab kahe käega peast kinni hoidma. Valitseb tohutu kvaliteedivahe arendaja poolt arendatud kinnisvara ja omale kodu ehitanud inimese kodu vahel. Jah, see on mõneti mõistetav, sest omale maja ehitaja käib iga päev ehitajale kuklasse hingamas ja iga kahtluse korral teeb kisa. Arendaja aga ei hakka ise selles majas elama ega süüvi detailidesse.
Kogenud maakler suudab kliendile väga lihtsalt musta valgeks rääkida ja nii on väga suur risk minna tehingusse, mida hiljem kahetsema peab.
Millega siis peaks iga kodu ostja arvestama ja millele kindlasti tähelepanu pöörama?

1. Küsi näha ehitusdokumentatsiooni

Arendused on tavaliselt kas pööningukorruste ehitamised eluruumideks, ridaelamud, korterelamud või siis eramud. Nende kõikide ehitamiseks on vaja ehitusprojekti. Kui arendaja või müüja mingil põhjusel projekti näidata ei taha, on eeldatavasti mingid probleemid, mida tahetakse varjata. Enim levinud probleem on see, et ehitatud on midagi muud kui projekt ette näeb. Sellisel juhul on tulemuseks tonnide viisi bürokraatiat, et kasutusluba saada.
Hiljuti käisin kinnisvara ostueelse ülevaatuse raames kontrollimas üht paarismaja. Näitama tuli seda maakler, kes väitis, et dokumente ei ole hetkel, sest need on kohalikus omavalitsuses kasutusloataotluse juures. Projekti ja reaalsust võrdlema hakates selgus kohe, et projektijärgne lahendus on üliodavalt ja oskamatult müügiks kokku klopsitud. Mõned näited praktikast. Kõik tuletõkketööd on tegemata, soojustagastusega ventilatsiooni asemel on loomulik väljatõmme märgadest ruumidest. Kusjuures ventilaator oli kah, aga see hakkas tööle, kui vannitoas tuli põlema pandi. Sellist ventilatsiooni tehti korteriremontide käigus aastal 2007. Seinte soojustus oli projektijärgsest õhem ning aknad ei olnud soojustuse tasapinda toodud. See kõik viitab sellele, et arendajal ei olnud aimugi, mida ta tegelikult ehitab.

2. Uuri välja, kes oli ehitaja

Üldiselt kannatab paber kõike. Ka parim ja paranoilisem omanikujärelevalve ei saa 24/7 töömehe kõrval seista ja vaadata, kuidas ta tööd teeb. Väga palju annab teadmine, kes on ehitaja. Kas on tegemist ühepäevaliblikaga või on lootust, et ka garantiitöid tullakse vajadusel tegema. Nii mõnegi arenduste puhul kasutatakse tundmatuid ehitajaid, sest nii saab vähem maksta ja suurema kasumi omale jätta.

3. Kes on arendaja?

Arendajal ja arendajal on väga suur vahe. Uuri, kas see objekt on arendajal esimene “koolitöö” või on ta oma kooli juba varem saanud. Arendajate ühine joon on võimalikult suure kasumi teenimine. Vanad kalad teavad, et head asja odavalt ei saa ja on nõus mõnes osas rohkem kulutama, et hilisemaid ostjate nurinaid vältida. Vanad kalad teavad ka seda, et kehvasti ehitatud kinnisvara ostja hakkab hiljem tüütuid kirju kirjutama ja parandamist nõudma. Arendaja, kellel koolitee läbimata, teeb kõik need vead ära.
Vahe arendaja ja arendaja vahel seisneb peamiselt selles, et kogemustega arendaja oskab ehitajat kontrollida ja on välja töötanud mehhanismid, kuidas seda kõige otstarbekamalt teha. Teine tüüp arendajaid on aga selline, kes ei tea, kuidas ehitust juhtida ja ei oska ka seda ülesannet oskajale delegeerida.

4. Kas ehitamise alustamise teatis on esitatud?

Viimasel ajal on moes peale ehitusloa saamist vaikselt ehitama asuda. Tegelikkuses peab edastama ehitamise alustamise teatise, kus on muuhulgas vaja esitada ka omanikujärelevalve tegija andmed. Seda teatist ei tehta, sest nii ei ole vaja kohalikule omavalitsusele omanikujärelevalve andmeid öelda ja järelevalvet ka tellida. Nii saab kokku hoida järelevalve raha, vältida tema näägutamist ja rahulikult toimetada. Kontrolli alati, kas ehitamise alustamise teatis on esitatud. Seda saad teha ehitisregistrist. Kui tekib küsimusi, siis saab alati kohalikust omavalitsusest uurida, mis seisus asjad on.

5. Kes on omanikujärelevalve?

On mõistlik uurida, kas objektil järelevalvet teinud firma põhitegevus on omanikujärelevalve või mingi muu. Kas ja kui palju on see ettevõte varem järelevalvet teinud jne. Täna võib iga ehitaja omanikujärelevalvet teha.

6. Kas kasutusluba/kasutusteatis on olemas?

Kasutusluba on oluline selles mõttes, et vähemalt Päästeametiga on asjad korras ja mingid dokumendid on ka ilmselt olemas. Muud infot see luba väga ei anna. Ametnikud ei hakka projektis näpuga järge ajama ja uurima, kas ikka on soojustagastusega ventilatsioon või mitme paketiga aknad ees on jne. Kui kasutusluba ei ole, tuleb uurida, miks ei ole ning millal ja kes taotleb.
Hoiduda tuleks arendajatest, kes jätavad kasutusloa taotlemise ostja kaela. Näiteks katusekorruste ehitamisel, kus kasutusloa saamiseks tuleb päästeameti nõudeid täita jne. Kui arendaja seda teinud ei ole, kuidas siis ostja seda oskab teha.
Kasutusluba on paber, mis antakse KOV poolt kinnitamaks, et maja või korterit võib kasutada. Selle saamine on võrdlemisi lihtne, kui teada kõiki nõkse. Kohalik omavalitsus vaatab üldilmet ja uurib dokumente. Kui seal on järelevalve allkirjad ja ka kooskõlastused ametkondadega olemas, saab loa kätte.

7. Oma silm on kuningas

Üheksa korda mõõda ja üks kord lõika. Mida rohkem objekti süvened, seda rohkem küsimusi tekib. Uuri võimalikult põhjalikult kogu objektiga seotud infot. Hiljem ei ole tagantjärgi tarkusega eriti midagi peale hakata.

8. Kaasa erinevaid eksperte

Nagu juba varemgi mainisin, paber kannatab kõike. Et kindlustunnet suurendada, on soovitav kaasata eksperte, kes ostetava kinnisvara osas oskavad erapooletut nõu anda. Väga paljud põhimõttelist laadi probleemid on avastatavad ka ilma midagi lõhkumata, ehk siis valmis ja viimistletud maja puhul. Külmal ajal on väga suureks abiks kindlasti alarõhutest ja termograafia (soojuspiltide tegemine), mille abil saab kontrollida maja tuule ja soojapidavust ilma konstruktsioone avamata. Kinnisvara ostueelne ülevaatus on väga oluline enne tehingut. Eksperte tasub kaasata ka müügilepingu sõlmimise juures.
Siinkohal ei saa jätta lisamata üht legendaarset punkti, mis on reaalselt ühes müüja poolt ettevalmistatud võlaõiguslepingus ka kirjas olnud: „Ostja ja müüja lepivad kokku, et müüja ei vastuta objekti projektist mööda ehitamise eest“. Kui sellised pärlid hakkavad kaugelt silma, siis pisemaid probleeme ei pruugi ilma juristi abita avastada.

9. Kohtuveskitele ei maksa loota

Tõsiste probleemide selgumisel võib arendaja olla ammu pankrotis. Paljud ostjad arvavad, et pole hullu, kui mõned probleemid ilmnevad, mul on ju arendaja garantii. On küll. Aga kui arvestada kohtuveskite töökiirust, siis enne on see arendaja pankrotis, kui õnnetu ostja asi kohtus lahenduseni jõuab.

Allikas: delfi.ee

Share this warmth with your friends.



Avalda arvamust või küsi eksperdilt


Meilt saad tervikliku küttelahenduse, kuhu kuuluvad

• optimaalne projekt
• kindla garantiiga soojuspump
• vajaduse korral põranda- või radiaatorküttesüsteem ning
• oskuslik paigaldus

Bosch Vaillant Termolux Honeywell Fujitsu Systemkan Wavin